Beim Ein- und Auszug hält die Wohnungsübergabe den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel fest. Für gewöhnliche Mietwohnungen schreibt das Gesetz kein gemeinsames Übergabeprotokoll vor. Es hilft jedoch, den Zustand später nachzuvollziehen.
Nach Ende des Mietverhältnisses musst du die Wohnung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zurückgeben. Was du vor dem Übergabetermin erledigen musst, hängt unter anderem vom Mietvertrag und vom Zustand der Wohnung ab. Eine einheitliche Regel für alle Wohnungen und Regionen gibt es nicht.
Beim Einzug dokumentieren
Geh bei der Übernahme Raum für Raum durch die Wohnung und notiere sichtbare Schäden oder Mängel. Beschreibe sie konkret: „Riss neben dem Fenster im Wohnzimmer“ lässt sich später besser zuordnen als „Wand beschädigt“. Fotografiere die Stellen so, dass sowohl der Raum als auch das Detail erkennbar sind.
Halte außerdem Zählerstände und Zählernummern fest. Prüfe, wie viele Schlüssel du erhältst und wofür sie gedacht sind. Das Formular des Deutschen Mieterbunds hat dafür eigene Felder, ebenso für einzelne Räume und Bemerkungen. Ein Protokoll hält den Zustand zu diesem Zeitpunkt für beide Seiten fest und kann so helfen, Streit zu vermeiden.
Vor dem Auszug prüfen
Lies den Mietvertrag und vergleiche die Wohnung mit dem Einzugsprotokoll. Achte besonders auf Vereinbarungen zu Einbauten, Schönheitsreparaturen und zur Rückgabe. Wenn du Regale, Lampen oder andere Einbauten entfernt hast, prüfe, ob dadurch Schäden entstanden sind und welche Absprachen für übernommene Einbauten gelten.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch musst du nach § 538 BGB nicht ersetzen. Dazu zählt die gewöhnliche Verschlechterung, die sich aus dem Wohnen ergibt. Für einen konkreten Schaden kommt es dagegen darauf an, was passiert ist und wer dafür verantwortlich ist. Ein Eintrag im Protokoll beantwortet diese Frage nicht automatisch.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formularmäßige Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam sein kann, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und es keinen angemessenen Ausgleich gab. Prüfe deshalb die konkrete Klausel und die Umstände beim Einzug, bevor du streichst oder Arbeiten beauftragst.
Auch „besenrein“ bedeutet nicht automatisch eine vollständige professionelle Reinigung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung dazu verpflichtet, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Welche weiteren Reinigungs- oder Renovierungsarbeiten geschuldet sind, ergibt sich aus dem Vertrag und dem Einzelfall.
Den Termin vorbereiten
Vereinbare den Termin rechtzeitig und plane genug Zeit ein, um die Räume und mitvermieteten Nebenflächen zu prüfen. Nimm das Einzugsprotokoll mit. Lege auch Unterlagen zu gemeldeten Mängeln und schriftliche Absprachen dazu. Halte außerdem dein Handy für Fotos und Notizen bereit.
Geht gemeinsam durch alle Räume und prüft auch Balkon und Keller, sofern sie mitvermietet sind. Für Dachboden und Garage gilt dasselbe. Notiert Zählerstände samt Zählernummern und zählt die übergebenen Schlüssel. Ein kurzes Foto der Zähleranzeige kann die Notiz ergänzen. Achte darauf, dass die Bilder der passenden Wohnung und Stelle zugeordnet werden können.
Ein Protokoll sollte Beobachtungen möglichst genau beschreiben. Statt „Wohnzimmer beschädigt“ ist etwa „Kratzer im Parkett vor der Balkontür“ hilfreicher. Wenn ihr euch über einen Punkt nicht einig seid, haltet beide Sichtweisen fest, statt eine Schuldzuweisung als feststehende Tatsache einzutragen.
Das Protokoll unterschreiben
Lies das Protokoll vor der Unterschrift vollständig durch und korrigiere unklare oder falsche Angaben. Unterschreibe keine pauschale Zusage, bestimmte Arbeiten auszuführen oder einen Schaden zu bezahlen, wenn du nicht geprüft hast, ob du dazu verpflichtet bist. Das gemeinsam unterschriebene Protokoll kann als Beweismittel dienen. Es legt aber nicht allein fest, wer einen Mangel verursacht hat oder dafür einstehen muss.
Lass dir ein unterschriebenes Exemplar geben und bewahre es mit Fotos und Schriftwechsel auf. Wenn die Vermieterseite nicht zum Termin erscheint oder nicht unterschreiben will, dokumentiere den Zustand selbst. Datierte Fotos, eigene Notizen und eine neutrale Begleitperson können dabei helfen. Eine einseitige Dokumentation ist allerdings keine gemeinsame Bestätigung.
Schlüssel rechtzeitig zurückgeben
Notiere im Protokoll, welche Schlüssel du übergibst und an wen. Vermerke auch, wenn ein Schlüssel fehlt oder noch nachgereicht werden soll. Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB besteht unabhängig davon, ob beide Seiten ein Protokoll unterschreiben.
Gib die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses zurück und kläre rechtzeitig, wann und wie du die Schlüssel übergibst. Wird die Wohnung nach dem Mietende nicht zurückgegeben, kann § 546a BGB einen Anspruch auf Entschädigung für die Dauer begründen, in der die Rückgabe aussteht. Ob ein solcher Anspruch besteht und wie er zu berechnen ist, hängt von den Umständen ab.
Für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nennt § 548 Absatz 1 BGB eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Sie beginnt, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Diese Frist gilt für die dort genannten Ansprüche, nicht pauschal für alle offenen Fragen zu Kaution oder Nebenkosten.
Was regional abweicht
Die zentralen Rückgaberegeln des BGB gelten bundesweit. Bei einer gewöhnlichen privaten Wohnraummiete gibt es deshalb bundesweit keine Pflicht, ein bestimmtes Übergabeformular zu verwenden oder einem einheitlichen Ablauf je Bundesland zu folgen.
Vor Ort verwenden Vermieter und Hausverwaltungen unterschiedliche Formulare und organisieren Übergaben auf verschiedene Weise. Auch die Ausstattung der Wohnung macht einen Unterschied: Gibt es zusätzliche Zähler, mitvermietete Nebenräume oder Einbauten, gehören diese in die Prüfung. Solche Unterschiede betreffen die örtliche Praxis. Sie belegen keine landesweiten Sonderregeln für normale Wohnungsübergaben. Bei besonderen Wohnformen oder abweichenden Vertragsvereinbarungen solltest du die jeweils geltenden Regelungen gesondert prüfen.
