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Der IVD SÜD.net ::: PN 62

Im Rahmen einer Bilanzpressekonferenz am 18. Dezember 2012 präsentierte das Marktforschungsinstitut IVD des IVD Südvereins e. V. den klassischen Marktreport "Wohnimmobilien Mietobjekte Herbst 2012 Bayern". "Die Mieten in München steigen seit dem Sommer 2010 ungebremst weiter an, und im Sommer 2012 stiegen die Mieten gegenüber dem Frühling 2012 wieder auf Rekordniveau", so Prof. Stephan Kippes, Institutsleiter der Marktforschung IVD.

Dass die Mieten zumindest für einige Zeit ein Hochplateau erreicht haben, ist zerbrochen. Dass die Mieten in München zurzeit sinken würden, war keineswegs zu erwarten. "Die Wohnraumnachfrage in München ist aufgrund der stetig wachsenden Einwohnerzahl und der seit Jahren deutlich ungenügenden Baukonjunktur nach wie vor hoch", sagt Prof. Stephan Kippes, "der ununterbrochene Mietpreisanstieg seit Sommer 2010 wird im Sommer 2012 anhalten.

Die Mieten für ältere Wohneinheiten stiegen im Jahresvergleich erneut um +2,2%, für bestehende Wohneinheiten um +1,5% und für neu errichtete Wohneinheiten um +2,8%. "Bei der Vergleichbarkeit der Kauf- und Mietpreisentwicklung in München wurde herausgefunden, dass das Kaufpreiseniveau für Eigentumswohnungen/Portfolios (guter Wohnwert) seit 2001 signifikant stärker gestiegen ist als die Wohnmieten (Bestandsobjekte, guter Wohnwert).

Das Kaufpreisniveau für dieses Segment stieg um +43,0%. Für die Wohnmieten wurde ein Zuwachs von +16,0% verzeichnet. Eine vergleichbare Tendenz wurde auch bei neu errichteten Wohngebäuden beobachtet. Bei neu errichteten Wohneinheiten stiegen die Einkaufspreise um +44,0%, die Mieten um +14,0%. Infolge dieser Entwicklungen sinkt die Rendite, die die Eigentümern aus den Mieteinnahmen ihres eingesetzten Vermögens erwirtschaften.

"IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer: "Alle Mietwohnungsarten in Bayern zeigen im Sommer 2012 gegenüber dem Frühling 2012 wachsende Werte", "Mit +5,0 Prozent zeigten Mietwohnungen/Altbauten die stärkste Entwicklung. Die Änderung beträgt +3,4% für bestehende und +3,6% für neu errichtete Appartements. Ein beeindruckender Zuwachs von +25,4 Prozent in der Altbauwohnung, +27,3 Prozent in der Bestandswohnung und +36,7 Prozent in der Neubauwohnung zeigt sich im Zehnjahresvergleich.

Die Miethäuser verzeichneten auch im Sommer 2012 Spitzenmieten. So sind seit dem Sommer 2002 die mittleren Reihenhäuser/Altbauten um bemerkenswerte +23,8%, die neu gebauten mittleren Reihenhäuser um +30,0%, die Doppelhäuser/Altbauten um +30,0% und die Doppelhäuser/Neubauten um +27,6% angestiegen. "Trotz aller Anstrengungen der Landeshauptstadt München, neuen Lebensraum zu erschließen, ist das angestrebte Gesamtziel, jedes Jahr mind. 7500 neue Wohneinheiten zu bauen, angesichts des vorhergesagten Rückganges der Baugenehmigung im Jahr 2012 nach wie vor schwierig zu ereichen.

Damit sich die Lage nicht weiter verschlechtert, setzt sich der IVD Süden für eine starke Wohnungsbauförderung für wachstumsstarke Gebiete, für sozialverträgliche Nachverdichtungen sowie für eine schnelle Bewilligungspraxis ein, die die Errichtung von neuen Wohngebäuden vorantreibt. Vor dem Hintergrund der Wohnungsnot wird das Themenfeld "Umverteilung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien" immer wichtiger. Sicher können sie den Rückzug von Grundstücken aus dem Wohnungsbau behindern, aber auch die Entstehung von Neubauten durch die Umnutzung von gewerblichen Einheiten in Appartements in Phasen mit niedrigen Gewerbeimmobilienpreisen und vergleichsweise höheren Mieten unterdrücken.

"Derzeit werden in München mit Altbauten mit einem guten Wohnungswert von 14,20 /m im Schnitt 14,20 /m² gezahlt. Der Mietpreis für bestehende Appartements beträgt 13,30 /m und für neue Appartements 14,90 /m². Der Mietpreis für mittelgroße Reihenhäuser/Portfolio lag im Sommer 2012 mit einem Durchschnittspreis von 1.700 pro Objekt auf einem stabilen Niveau. Die Mietpreise in München steigen viel schneller als das zur Verfügung stehende Wohl.

Die Mieten stiegen zwischen 1995 und 2012 um +45,1%, während das reale Einkommen der Privathaushalte nach der Prognose des Instituts um +32,4% stieg. Der enorme Zuwachs an Wohngeldern ist seit Jahren eine beträchtliche Zusatzbelastung für die Privathaushalte. Allein zwischen 2005 und Nov. 2012 stiegen die Aufwendungen für Elektrizität und Erdgas um beachtliche +47,7%.

Der Bedarf auf dem NÃ??rnberger Wohnungsmarkt erstreckt sich aktuell von Immobilien im Einfachsegment bis hin zu sehr gut gelegenen und Ã?berdurchschnittlich ausgestatteten WG. In nahezu allen Marktbereichen waren im Jahr 2012 ebenfalls Steigerungen der Mieten zu beobachten. In allen betrachteten Vermietungsmarktsegmenten wurden im Jahr 2012 ansteigende Preise verzeichnet. Der Mietpreisanstieg von 8,9 Prozent gegenüber dem Frühling 2012 war besonders ausgeprägt bei Neubauten.

Aufgrund der vor allem seit Ende 2009 deutlich gestiegenen Bedarfssituation sowie eines weiterhin starken Zustroms in die City gibt es zunehmende Engpässe auf dem Wohnungseigentum. In den großzügigen Appartements werden die Appartements oft zu etwas erhöhten Mieten an die WGs gemietet. Das führt zu steigenden Mieten in zentralen Lagen und erschwert insbesondere für die Familie die Suche nach angemessenem Wohnen zu erschwinglichen Mieten.

An diesen Standorten werden ebenfalls signifikante Mieterhöhungen verzeichnet, wenn auch nicht auf dem gleichen Stand wie in der Innenstadt. Bei den modernen Appartements besteht jedoch noch erheblicher Aufholbedarf. Es gibt eine gute Nachfrage sowohl nach Appartements als auch nach Mietwohnungen. IVD-Marktforscher Stephan Kippes über folgende Trends: - Zwischen Jänner und Sept. 2012 wurden für den Neubau in der bayrischen Hauptstadt insgesammt 4.314 Wohneinheiten genehmigt.

Nach einer Prognose wird die Zahl der Baugenehmigungen in München im Jahr 2012 gegenüber dem Jahr zuvor um mind. -20,0% sinken. - Auch 2012 werden sowohl das zur Verfügung stehende Volkseinkommen als auch die Mieten im Verhältnis zu 1995 deutlich steigen. In Bayern stiegen die verfügbaren Einkünfte zwischen 1995 und 2012 um +38,2%. In dieser Zeit stiegen die Mieten um +29,7%.

  • Der Mietanstieg in München ist seit 1995 weitaus stärker als im bayrischen Durchschnitt. Die Mieten in der bayrischen Staatskapitale stiegen im Berichtszeitraum um +45,1%. In München erhöhte sich das zur Verfügung stehende Haushaltseinkommen der Münchner Privathaushalte um +32,4 vH. - So ist die Wohnraumgröße pro Kopf in München im Jahr 2011 um -2,1% von 38,4 m² in 1997 auf 37,6 m² in 2011 gesunken.

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